Augmentation de loyer 2026 : combien, quand et comment

Chaque année, à la date prévue dans le bail, le propriétaire peut augmenter le loyer d'un logement loué vide ou meublé. Cette hausse n'est pas libre : elle est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. Voici ce qu'elle représente en 2026, comment la calculer, et dans quels cas elle est interdite.

De combien un loyer peut-il augmenter en 2026 ?

Le plafond dépend du trimestre de référence écrit dans votre bail. Le tableau donne, pour chacun, les deux indices à comparer et la hausse maximale autorisée à ce jour.

Source : INSEE, série 001515333, indices relevés le 2 octobre 2026. Le prochain indice (3e trimestre 2026) sera publié mi-octobre 2026 ; ce tableau se met à jour automatiquement.

Rappel : l'augmentation de loyer en 2025

En 2025, les hausses autorisées étaient plus fortes qu'aujourd'hui, l'IRL suivant l'inflation avec un décalage. Indices publiés au cours de l'année 2025 :

Source : INSEE, série 001515333. Historique complet sur la page indice IRL.

Comment calculer l'augmentation de votre loyer

La formule est fixée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

nouveau loyer = loyer actuel hors charges × nouvel IRL ÷ IRL de référence

Exemple. Un loyer de 800 € hors charges, bail indexé sur le 2e trimestre : 800 × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 €, soit 9,22 € de plus par mois. Faites le calcul avec vos chiffres :

Ce que la hausse 2026 représente dans les grandes villes

Pour donner un ordre de grandeur, nous avons appliqué la variation annuelle de l'IRL (+1,15 %) au loyer moyen d'un appartement de 45 m² dans les dix villes où l'on recherche le plus les loyers.

Calcul calculer-loyer.fr à partir de la Carte des loyers 2025 (ministère chargé du Logement ; estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) et de l'IRL INSEE du 2e trimestre 2026. Hypothèse : la Carte des loyers donne des loyers charges comprises, alors que la révision ne porte que sur le loyer hors charges ; les hausses ci-dessus sont donc un maximum. Classement des villes : volumes de recherche Haloscan, octobre 2026.

Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Trois conditions doivent être réunies :

1. Le bail contient une clause de révision. Sans elle, le loyer ne peut pas bouger en cours de bail.
2. La date de révision est atteinte. C'est la date indiquée au bail, ou à défaut la date anniversaire de sa signature.
3. Le logement n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (voir plus bas).

La loi n'impose pas de préavis. Mais selon service-public.gouv.fr (fiche F1311, consultée le 2 octobre 2026), « la révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande ». Un bailleur qui attend trois mois perd donc trois mois de hausse. Pour garder une preuve de la date, mieux vaut un courrier recommandé ou un e-mail daté. Vous pouvez générer ce courrier ci-dessous, ou choisir parmi nos modèles de lettre d'augmentation de loyer (révision tardive, contestation, renouvellement).

Générer la lettre de révision

Nom du bailleur

Nom du locataire

Adresse du logement

Loyer actuel hors charges (€)

Trimestre de référence du bail 1er trimestre2e trimestre3e trimestre4e trimestre

Date de révision (anniversaire du bail)

Copier la lettre

Révision oubliée : peut-on rattraper les années passées ?

Non. Le bailleur dispose d'un an après chaque date de révision pour la demander. Passé ce délai, « la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire » (service-public.gouv.fr, fiche F1311). Exemple tiré de la même fiche : pour une date de révision au 13 mars 2025, la demande est possible jusqu'au 12 mars 2026.

Un loyer non augmenté depuis trois ans ne peut donc pas être relevé du cumul des trois hausses : seule la révision de l'année en cours reste possible. Le calculateur de rattrapage de révision indique la date limite et le montant perdu.

Logements F et G : le gel des loyers

Depuis le 24 août 2022 en métropole (loi Climat et résilience), le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être révisé chaque année. Selon service-public.gouv.fr (fiche F1314, mise à jour le 1er août 2026), il ne peut pas non plus dépasser celui du précédent locataire lors d'une relocation, ni augmenter au renouvellement du bail. Le simulateur ci-dessus en tient compte : choisissez la classe F ou G pour le vérifier. Le cas du DPE E et des DPE périmés est détaillé dans notre guide gel des loyers et DPE : ce qui est interdit.

Changement de locataire et renouvellement du bail

La révision annuelle n'est pas la seule hausse possible, mais les autres sont encadrées. D'après la fiche F1314 de service-public.gouv.fr (détail et calculateur dans notre article pour augmenter le loyer entre deux locataires) :

• Relocation en zone tendue : le nouveau loyer est limité à l'ancien loyer révisé selon l'IRL, sauf travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hausse de 15 % du coût des travaux TTC) ou loyer manifestement sous-évalué (hausse limitée à 50 % de l'écart avec les loyers du voisinage).
• Renouvellement d'un loyer sous-évalué : le bailleur doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail, et la hausse est étalée sur trois ou six ans.
• Villes encadrées (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux…) : le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le vôtre avec le simulateur d'encadrement des loyers.

Locataire : comment vérifier et contester une hausse

Vérifiez trois points : le trimestre de référence utilisé est bien celui du bail, les deux indices sont du même trimestre à un an d'écart, et la hausse ne remonte pas avant la date de la demande. En cas d'erreur, écrivez au bailleur en joignant le calcul corrigé. Sans accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, et l'ADIL de votre département vous conseille sans frais.

Questions fréquentes

Quel est le pourcentage d'augmentation des loyers en 2026 ?

Il dépend du trimestre de référence de votre bail. Avec les derniers indices publiés par l'INSEE, la hausse maximale va de 0,78 % à 1,15 %. Pour un bail indexé sur le 2e trimestre, elle est de 1,15 %.

Quand le propriétaire doit-il prévenir le locataire d'une augmentation de loyer ?

La loi n'impose aucun préavis pour la révision annuelle prévue au bail. En revanche, la hausse ne s'applique qu'à partir de la date où le bailleur la demande, jamais avant, et il dispose d'un an après la date de révision pour le faire.

Le locataire peut-il refuser une augmentation de loyer ?

Non, si le bail contient une clause de révision, que le calcul respecte l'IRL et que le logement n'est pas classé F ou G. Il peut en revanche contester un calcul erroné, une hausse appliquée de manière rétroactive ou une hausse sur un logement F ou G, d'abord par écrit, puis devant la commission départementale de conciliation.

Le loyer peut-il augmenter entre deux locataires ?

Oui, mais de façon encadrée en zone tendue : le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien loyer révisé selon l'IRL, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Pour un logement F ou G, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire (service-public.gouv.fr, fiche F1314, mise à jour le 1er août 2026).

Le propriétaire n'a pas augmenté le loyer depuis 3 ans : que peut-il faire ?

Il ne peut pas rattraper les années passées. Il peut seulement demander la révision de l'année en cours, si moins d'un an s'est écoulé depuis la date de révision, avec effet à la date de sa demande.

Sources et méthode

• INSEE, indice de référence des loyers, série 001515333, relevée le 2 octobre 2026 : voir la série.
• Service-public.gouv.fr, fiche F1311 « Révision du loyer », consultée le 2 octobre 2026 : voir la fiche.
• Service-public.gouv.fr, fiche F1314 « Loyer d'un nouveau locataire », mise à jour le 1er août 2026 : voir la fiche.
• Carte des loyers 2025, ministère chargé du Logement, estimations ANIL à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.

Détail des calculs et des mises à jour : méthodologie.