Ce que dit la loi
L'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, encadre la révision tardive :
- le bailleur a un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté de réviser le loyer ;
- s'il le fait dans ce délai, la révision prend effet à la date de sa demande, sans rappel des mois passés ;
- s'il ne le fait pas, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée.
Exemple. Bail révisable chaque 1er septembre. Le bailleur demande la hausse le 15 mars suivant : le nouveau loyer s'applique dès le 15 mars. Les loyers de septembre à mars restent dus à l'ancien montant. S'il attend le 2 septembre de l'année suivante, la révision de l'année est perdue.
Comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé
Un loyer jamais révisé reste révisable, mais seulement pour l'année en cours. Le bailleur procède en trois temps :
- Vérifier la clause de révision dans le bail : sans elle, aucune révision n'est possible en cours de bail.
- Repérer la dernière date de révision (date indiquée au bail ou date anniversaire). Si elle date de moins d'un an, la révision de cette année est encore possible ; sinon, il faut attendre la prochaine.
- Calculer sur un an seulement : nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt. Les variations des années précédentes ne s'ajoutent pas.
La demande doit être datée et prouvable (courrier recommandé ou e-mail), car c'est elle qui fixe la date d'effet. Vous pouvez générer la lettre plus bas.
Loyer pas augmenté depuis 3 ans : exemple chiffré
Bail signé le 1er septembre 2022 à 700 € hors charges, trimestre de référence : 2e trimestre. Le bailleur n'a jamais demandé de révision et se manifeste le 15 mars 2026.
| Scénario | Loyer en 2026 |
|---|---|
| Révisé chaque 1er septembre (2023, 2024, 2025) | 755,86 € |
| Rattrapage possible en mars 2026 (révision du 1er septembre 2025 seule) | 707,28 € |
| Écart perdu définitivement, chaque mois | 48,58 € |
Calcul avec les IRL du 2e trimestre publiés par l'INSEE : 135,84 (2022), 140,59 (2023), 145,17 (2024) et 146,68 (2025). Révisé chaque année, le loyer serait passé à 724,48 € puis 748,08 € puis 755,86 €.
Le nouveau loyer de 707,28 € s'applique à partir du 15 mars 2026, sans rappel des mois précédents. Les révisions de 2023 et 2024 sont perdues. Après 10 ans sans révision, la logique est identique : une seule année récupérable, jamais le cumul.
Révision ou réévaluation au renouvellement du bail
Si le loyer est devenu nettement inférieur à ceux du quartier, la révision annuelle ne suffit pas. Le bailleur peut alors proposer une réévaluation au renouvellement du bail (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Selon service-public.gouv.fr (fiche F1314, mise à jour le 1er août 2026), il doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail, en s'appuyant sur des loyers de logements comparables, et la hausse est étalée par tiers ou par sixième selon la durée du bail. Elle est impossible pour un logement classé F ou G. Pour situer le loyer par rapport au marché, consultez les loyers moyens par ville.
Lettre de demande de révision
Renseignez vos informations : la lettre reprend automatiquement les indices officiels du jour et le nouveau loyer. Pour une demande faite tardivement, utilisez notre lettre de révision tardive du loyer.
Générer la lettre de révision
Pour calculer le montant exact de la hausse, utilisez le simulateur d'augmentation de loyer. Les valeurs officielles sont sur la page indice IRL.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il réclamer une augmentation de loyer avec effet rétroactif ?
Non. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la révision prend effet à la date à laquelle le bailleur la demande au locataire. Il ne peut pas réclamer les mois écoulés entre la date anniversaire et sa demande.
Combien de temps le bailleur a-t-il pour demander la révision du loyer ?
Un an à compter de la date de révision prévue au bail (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, la révision de l'année concernée est définitivement perdue.
Le loyer n'a pas été augmenté depuis 3 ans : le propriétaire peut-il tout rattraper ?
Non. Les révisions non demandées dans le délai d'un an sont perdues. Après 3 ans sans augmentation, le bailleur peut seulement appliquer la révision de l'année en cours, calculée sur la variation de l'IRL sur un an, et non le cumul des trois années.
Comment le bailleur doit-il demander la révision ?
Aucune forme n'est imposée par la loi, mais un courrier recommandé avec accusé de réception ou un e-mail daté permet de prouver la date de la demande, qui fixe la date d'effet de la hausse.