Augmenter le loyer entre deux locataires : ce que la loi permet en 2026

Au départ d'un locataire, beaucoup de propriétaires pensent pouvoir remettre le loyer « au prix du marché ». C'est vrai dans une partie de la France seulement. Dans les communes classées en zone tendue, un décret renouvelé chaque année bloque le loyer au niveau de l'ancien, avec trois exceptions précises. Et depuis 2022, la classe énergie peut interdire toute hausse, partout.

Hors zone tendue : un loyer libre, sauf pour les passoires énergétiques

L'article 17 II de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. » (Légifrance, version en vigueur depuis le 24 août 2022, consultée le 2 octobre 2026). Le même alinéa ajoute la seule limite valable sur tout le territoire métropolitain : pour un logement de classe F ou G, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

Hors zone tendue, un bailleur peut donc passer de 800 à 900 € entre deux baux si le logement est classé A à E. Le marché reste le vrai plafond : le loyer moyen de votre ville donne un ordre de grandeur de ce qu'un candidat acceptera.

En zone tendue : l'ancien loyer, révisé selon l'IRL

Dans les communes listées en zone tendue, c'est le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 qui s'applique. Il est reconduit chaque été : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 l'a prolongé pour les baux « conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 » (article 10, Légifrance, consulté le 2 octobre 2026).

Son article 3 fixe la règle de base : le nouveau loyer « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Si aucune révision n'a eu lieu au cours des 12 mois précédant la signature, le bailleur peut appliquer la variation de l'IRL, en prenant le dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail. Au 7 octobre 2026, c'est l'IRL du 2e trimestre 2026 (148,37), comparé à celui du 2e trimestre 2025 (146,68) : +1,15 % (INSEE, série 001515333).

Le trimestre de référence de l'ancien bail ne compte pas ici. C'est une erreur fréquente : à la relocation, le décret impose le dernier indice paru, quel que soit le trimestre inscrit dans le bail précédent.

Pour vérifier ce dossier, savoir si votre commune est concernée est la première étape. Service-public.gouv.fr met à disposition un outil officiel : connaître les communes où l'encadrement des loyers s'applique.

Les trois exceptions qui autorisent une vraie hausse

L'article 4 du même décret prévoit trois dérogations. Elles ne valent que pour un logement classé A à E (l'article 1-1 exclut F et G du décret).

Des travaux d'au moins la moitié d'une année de loyer

Si le bailleur a financé, depuis le début du bail précédent, des travaux d'amélioration ou de mise en décence, dans le logement ou les parties communes, pour au moins 50 % de la dernière année de loyer, « la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ». Exemple : 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Le seuil est de 4 800 €. Avec 6 000 € de travaux, le loyer annuel peut prendre 900 €, soit 75 € par mois. Les travaux en parties communes comptent au prorata des millièmes du logement (article 7).

Des travaux d'au moins une année de loyer, finis depuis moins de 6 mois

Dans ce cas, le loyer « peut être librement réévalué » (article 4, 3°). Avec 800 € de loyer, il faut au moins 9 600 € de travaux d'amélioration. Le simple entretien ou les réparations courantes ne comptent pas.

Un loyer manifestement sous-évalué

La hausse est alors limitée à la moitié de l'écart entre un loyer de référence, établi à partir de logements comparables du voisinage, et l'ancien loyer révisé. Un loyer de 809,22 € après IRL, face à des comparables à 1 000 €, peut monter à 904,61 €. Les références doivent venir du même groupe d'immeubles ou d'un ensemble similaire de la même zone (article 6).

Le même logement dans huit situations

Pour rendre ces règles concrètes, nous avons calculé le plafond d'un logement loué 800 € hors charges, avec le décret en vigueur et l'IRL publié au 7 octobre 2026.

Calcul calculer-loyer.fr, loyers hors charges par mois, au 7 octobre 2026. Règles : loi 89-462 art. 17 II, décret 2017-1198 art. 3, 4 et 9 (Légifrance, consulté le 2 octobre 2026). Indices : INSEE, série 001515333. Hypothèse : quand plusieurs exceptions s'appliquent, nous retenons la plus favorable sans les additionner, faute de texte qui autorise le cumul. Ce tableau se recalcule à chaque nouvel IRL.

Villes encadrées : un second plafond par-dessus

À Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, dans une partie de Grenoble-Alpes Métropole, à Est Ensemble, Plaine Commune et au Pays basque (liste service-public.gouv.fr, fiche F1314, vérifiée le 1er août 2026), le loyer de base doit aussi rester sous le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. L'article 9 du décret 2017-1198 précise que les exceptions travaux et sous-évaluation ne jouent plus si l'ancien loyer dépassait déjà ce plafond. Le loyer de référence majoré dépend du quartier, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du meublé : calculez-le avec notre simulateur d'encadrement des loyers, puis reportez le montant dans le calculateur ci-dessus.

Un complément de loyer reste possible pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles, mais il est interdit depuis le 18 août 2022 si le logement présente certains défauts, dont un DPE F ou G (fiche F1314).

Logement classé F ou G : aucune hausse, nulle part

Pour une passoire énergétique, le loyer du nouveau bail est plafonné au dernier loyer du locataire précédent, en zone tendue comme ailleurs (loi 89-462, art. 17 II). La révision IRL est elle aussi interdite (art. 17-1 III) : le bailleur ne peut même pas appliquer l'indice entre deux baux. Ces règles valent en métropole pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, et dans les départements d'outre-mer depuis le 1er juillet 2024. Seuls des travaux qui font sortir le logement des classes F et G rouvrent la porte d'une hausse.

Nouveau locataire : ce que vous pouvez vérifier

Sur YouTube, l'une des vidéos les plus vues sur l'encadrement (plus de 40 000 vues au 2 octobre 2026) explique comment des propriétaires « contournent » la règle. Vous avez pourtant de quoi contrôler.

1. Le loyer du précédent locataire doit figurer dans le bail, avec la date de son dernier versement, s'il est parti depuis moins de 18 mois (loi 89-462, art. 3, 8°). Le bail doit aussi indiquer la nature et le montant des travaux faits depuis le dernier contrat (art. 3, 9°).
2. Refaites le calcul : ancien loyer, date de sa dernière révision, montant des travaux. Le calculateur ci-dessus applique les mêmes règles que le décret.
3. Comparez avec l'encadrement si vous êtes dans une ville listée plus haut.

Si le loyer du précédent locataire manque, vous avez un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de l'ajouter. Faute de réponse sous un mois, vous disposez de trois mois pour saisir le juge et obtenir, le cas échéant, une baisse du loyer (art. 3, dernier alinéa).

Comment contester un loyer de relocation trop élevé

Commencez par une lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant votre calcul. Si le désaccord persiste, saisissez la commission départementale de conciliation : la démarche est gratuite et, pour un litige sur le décret d'encadrement, elle est « un préalable obligatoire à la saisine du juge » (loi 89-462, art. 18). En cas d'échec, le juge des contentieux de la protection tranche. Dans une ville encadrée, un complément de loyer se conteste devant la commission dans les 3 mois suivant la signature du bail (fiche F1314). L'ADIL de votre département vous conseille gratuitement à chaque étape.

Une fois le bail signé, le loyer évolue ensuite chaque année selon l'IRL : notre guide sur l'augmentation de loyer en 2026 détaille ce calcul, et le simulateur de révision de loyer le fait pour vous.

Ce que nous ne pouvons pas vous dire

• Si votre commune est en zone tendue : la liste est fixée par décret (annexe du décret n° 2013-392) et évolue. Utilisez l'outil officiel cité plus haut.
• À partir de quel écart un loyer est « manifestement sous-évalué » : aucun texte ne fixe de pourcentage. C'est apprécié au cas par cas, sur la base des références du voisinage.
• Si la hausse IRL et la hausse pour travaux s'additionnent : le décret ne le dit pas. Notre calculateur retient la plus élevée des deux, la lecture la plus prudente.
• Les règles après le 31 juillet 2027 : elles dépendront du prochain décret annuel.

Questions fréquentes

Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Oui, librement hors zone tendue pour un logement classé A à E. En zone tendue, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien, révisé selon l'IRL s'il n'a pas été révisé dans les 12 derniers mois (+1,15 % avec l'indice publié à ce jour), sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Pour un logement F ou G, aucune hausse n'est possible.

Quels travaux permettent d'augmenter le loyer au changement de locataire ?

En zone tendue, des travaux d'amélioration ou de mise en décence payés par le bailleur et coûtant au moins la moitié de la dernière année de loyer autorisent une hausse du loyer annuel de 15 % de leur coût TTC. S'ils atteignent une année complète de loyer et ont été faits depuis moins de 6 mois, le loyer est libre (décret 2017-1198, article 4).

Comment savoir quel loyer payait le locataire précédent ?

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose de l'écrire dans le bail, avec la date de son dernier versement, si l'ancien locataire est parti depuis moins de 18 mois. S'il manque, vous avez un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de le compléter.

Comment contester un loyer trop élevé après un changement de locataire ?

Écrivez au bailleur par lettre recommandée avec votre calcul. Sans accord, saisissez la commission départementale de conciliation : c'est gratuit et obligatoire avant tout recours au juge pour un litige sur le décret d'encadrement (loi du 6 juillet 1989, article 18).

Sources et méthode

• Service-public.gouv.fr, fiche F1314 « En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? », vérifiée le 1er août 2026, consultée le 2 octobre 2026 : voir la fiche.
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, version en vigueur au 2 octobre 2026, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 (modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026) : voir sur Légifrance.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 17, 17-1, 17-2 et 18, versions en vigueur consultées le 2 octobre 2026 : voir sur Légifrance.
• INSEE, indice de référence des loyers, série 001515333, relevée le 2 octobre 2026 : voir la série.

Détail des calculs et des mises à jour : méthodologie.