DPE et augmentation de loyer : quels logements ne peuvent plus être augmentés
Classé F ou G, votre loyer est gelé. Classé E, il peut encore augmenter. Entre les deux, tout dépend de la date de votre bail, de votre territoire et du type de hausse.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe chaque logement de A à G. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, cette étiquette ne sert plus seulement à informer : elle décide si le loyer peut augmenter chaque année selon l’IRL ou s’il est bloqué. Le vérificateur ci-dessous applique les règles relevées le 2 octobre 2026 sur service-public.gouv.fr et ecologie.gouv.fr.
Réponse
Oui
Oui, dans la limite de l’IRL
- Le loyer peut être révisé une fois par an si le bail contient une clause de révision, sans dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
- La hausse s’applique à partir de la demande du bailleur, jamais rétroactivement, et il dispose d’un an après la date de révision pour la demander.
- Classe E : aucune interdiction d’augmenter aujourd’hui. Mais à partir du 1er janvier 2034, un logement E ne sera plus décent en métropole pour les baux signés, renouvelés ou reconduits après cette date.
- Règle appliquée
- Révision annuelle (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989)
- Fiche officielle vérifiée le
- 8 août 2025
Source : service-public.gouv.fr, fiche F1311 (vérifiée le 08/08/2025, consultée le 02/10/2026)
Quels logements ne peuvent plus être augmentés ?
Les logements classés F ou G, que les textes appellent « logements à consommation énergétique excessive » ou passoires énergétiques. Selon le ministère de la Transition écologique (FAQ « Décence énergétique et gel des loyers », mise à jour le 19 décembre 2025), le propriétaire d’un tel logement ne peut plus :
- augmenter le loyer entre deux locataires ;
- proposer une hausse au renouvellement du bail ;
- appliquer la révision annuelle prévue par la clause d’indexation ;
- engager une action en réévaluation du loyer dans les villes soumises à l’encadrement.
La mesure vise le parc privé, en location vide ou meublée, ainsi que le bail mobilité. Les meublés de tourisme n’entrent pas dans son champ (même source).
Depuis quand : la date de votre bail décide de tout
Le gel ne s’est pas appliqué d’un coup à tous les baux. Il vaut pour les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir d’une date qui dépend du territoire (service-public.gouv.fr, fiche F1311, vérifiée le 8 août 2025 et consultée le 2 octobre 2026) :
| Territoire | Gel des loyers F et G | Baux concernés |
|---|---|---|
| France métropolitaine | 24 août 2022 | Signés, renouvelés ou reconduits depuis cette date |
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte | 1er juillet 2024 | Signés, renouvelés ou reconduits depuis cette date |
Source : service-public.gouv.fr, fiches F1311 et F1314, consultées le 2 octobre 2026.
Concrètement, un bail vide de trois ans signé en juin 2022 échappait au gel jusqu’à sa reconduction tacite de juin 2025. Depuis, il y est soumis. En 2026, rares sont donc les baux F ou G de métropole qui n’ont pas encore été reconduits. Un bail meublé, d’un an, a basculé encore plus vite.
Révision, relocation, renouvellement : trois hausses, trois règles
« Augmenter le loyer » recouvre trois opérations distinctes. Le DPE ne joue pas de la même façon sur chacune.
| Type de hausse | Classes A à E | Classes F et G (bail concerné par le gel) |
|---|---|---|
| Révision annuelle | Oui, une fois par an, si le bail a une clause de révision, dans la limite de l’IRL | Interdite |
| Relocation | Libre hors zone tendue ; en zone tendue, plafonnée à l’ancien loyer révisé, sauf exceptions | Pas plus que le dernier loyer du précédent locataire |
| Renouvellement | Seulement si le loyer est manifestement sous-évalué, notifiée au moins 6 mois avant la fin du bail | Interdite |
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F1311 (révision) et fiche F1314 vérifiée le 1er août 2026 (relocation et renouvellement), consultées le 2 octobre 2026.
Pour la relocation d’un logement F ou G, le nouveau locataire peut vérifier lui-même : le bail doit mentionner le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que celui-ci est parti moins de dix-huit mois avant la signature (article 3 de la loi du 6 juillet 1989, cité par ecologie.gouv.fr). Pour une révision autorisée, le simulateur de révision de loyer calcule le nouveau montant à partir de l’IRL et bloque automatiquement la hausse si vous choisissez la classe F ou G.
DPE E : l’augmentation est-elle encore permise ?
Oui. C’est la question la plus recherchée sur le sujet, et la réponse est nette : aucun texte ne gèle aujourd’hui le loyer d’un logement classé E. Le gel ne concerne que F et G (ecologie.gouv.fr). Un logement E se révise donc normalement chaque année, dans la limite de l’indice de référence des loyers.
La confusion vient du calendrier de décence énergétique, qui interdira à terme de louer un logement E, sans pour autant geler son loyer avant cette date. Selon service-public.gouv.fr (fiche F16096, vérifiée le 1er janvier 2026) et le ministère :
| À partir du | Niveau minimal pour être décent (métropole) | Ne peuvent plus être loués |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Moins de 450 kWh/m²/an en énergie finale | Les logements les plus énergivores |
| 1er janvier 2025 | Classe F | Classe G |
| 1er janvier 2028 | Classe E | Classe F |
| 1er janvier 2034 | Classe D | Classe E |
Sources : ecologie.gouv.fr, FAQ « Décence énergétique et gel des loyers », mise à jour le 19 décembre 2025 ; service-public.gouv.fr, fiche F16096, vérifiée le 1er janvier 2026. Consultées le 2 octobre 2026.
Ces échéances s’appliquent aux nouveaux baux et aux baux renouvelés ou tacitement reconduits après chaque date, pas aux contrats en cours avant leur échéance. Un point de vigilance pour les logements E en zone tendue : lors d’une relocation, une hausse au-delà de l’IRL pour loyer sous-évalué suppose une consommation inférieure à 331 kWh/m²/an, attestée par un DPE de moins de 4 ans (fiche F1314).
DPE vierge, ancien ou absent : que vaut-il ?
Tous les DPE ne se valent pas. D’après service-public.gouv.fr (fiche F16096) :
- les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans ;
- ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ;
- ceux réalisés entre 2013 et 2017 ont cessé d’être valables le 1er janvier 2023 (ecologie.gouv.fr).
Un DPE vierge, sans étiquette, pose un problème plus grave : selon le ministère, le logement est alors considéré comme non décent à partir de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et seul un nouveau DPE peut régulariser la situation. Si votre bailleur demande une hausse avec un DPE de 2019 ou un DPE vierge, demandez-lui d’abord un diagnostic récent : c’est lui qui doit prouver la classe du logement.
Nouveau calcul du DPE en 2026 : ce qui change pour votre loyer
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 (service-public.gouv.fr, fiche F16096). Les logements chauffés à l’électricité affichent mécaniquement une consommation plus faible, et certains changent de classe. Les DPE réalisés en 2025 ou avant restent valables, mais ils peuvent être mis à jour gratuitement sur le site de l’ADEME, sans nouvelle visite, lorsque l’étiquette s’améliore.
Conséquence directe : un logement électrique classé F en 2025 peut passer en E avec ce recalcul. Il sort alors du gel, et la révision IRL redevient possible à partir de la nouvelle étiquette. Les petits logements ont déjà bénéficié d’un ajustement similaire : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les surfaces inférieures ou égales à 40 m² (même fiche).
Que faire si le bailleur augmente quand même ?
Une hausse appliquée à un logement F ou G soumis au gel peut être contestée. La procédure décrite par service-public.gouv.fr (fiche F1311) pour un litige jusqu’à 5 000 € :
- Courrier recommandé avec accusé de réception (étape facultative) : rappelez la classe du DPE, la date du bail et le gel des loyers, en joignant la copie du DPE et du bail.
- Démarche amiable, obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, toutes deux gratuites, ou médiateur civil, payant.
- Juge des contentieux de la protection, dans les 3 ans qui suivent la date de révision contestée.
Si vous doutez de l’exactitude du DPE lui-même, vous pouvez faire réaliser votre propre diagnostic, mais le bailleur peut refuser de refaire le sien s’il est valide (ecologie.gouv.fr). Côté propriétaire, la seule voie pour augmenter à nouveau est la rénovation : le gel tombe quand un nouveau DPE établi après travaux atteint au moins la classe E. Le guide de l’augmentation de loyer en 2026 détaille les autres règles, et le simulateur d’encadrement des loyers couvre les villes où un plafond s’ajoute.
Ce que nous ne pouvons pas vous dire
- Le texte exact de la loi, à la virgule. Légifrance a refusé nos requêtes le 2 octobre 2026 (erreur 403). Les règles ci-dessus reposent sur service-public.gouv.fr et ecologie.gouv.fr, qui citent ces textes, et non sur une lecture directe des articles.
- La date exacte du gel pour la réévaluation dans les villes encadrées. Le ministère la rattache au 24 août 2022 ; la fiche F1314 de service-public.gouv.fr mentionne « depuis le 22 août 2024 » pour l’action en réévaluation au renouvellement. Les deux sources s’accordent sur un point : c’est interdit aujourd’hui.
- Le calendrier de décence en outre-mer. La seule source trouvée, l’ANIL, indiquait en septembre 2022 un report au 1er janvier 2028. Nous n’avons pas trouvé de confirmation plus récente : le vérificateur n’applique donc pas ce calendrier aux départements d’outre-mer.
- Si une révision est nulle faute de DPE valide. Aucune source officielle consultée ne le dit en ces termes. Certains sites l’affirment ; nous ne pouvons pas le confirmer.
- Les réformes à venir. Le calendrier peut encore évoluer par la loi. Nous mettrons cette page à jour à chaque changement publié.
Questions fréquentes
Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé E ?
Oui. Le gel des loyers ne vise que les classes F et G. Un logement E peut être révisé chaque année selon l’IRL si le bail le prévoit. En revanche, à partir du 1er janvier 2034, un logement E ne sera plus considéré comme décent en métropole pour les baux signés, renouvelés ou reconduits après cette date (service-public.gouv.fr, fiche F16096, vérifiée le 1er janvier 2026).
Depuis quand le loyer des passoires énergétiques est-il gelé ?
Depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis ces dates (service-public.gouv.fr, fiche F1311, consultée le 2 octobre 2026).
Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer avec un DPE périmé ?
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Sans DPE valide, le bailleur ne peut pas prouver que le logement échappe au gel des loyers. Aucun texte que nous avons consulté ne dit explicitement que la révision est alors interdite : demandez un DPE récent avant d’accepter la hausse.
Le propriétaire d’un logement F peut-il augmenter le loyer après travaux ?
Oui, mais seulement si les travaux de rénovation énergétique font passer le logement en classe E au minimum, ce qu’un nouveau DPE réalisé après les travaux doit démontrer (ecologie.gouv.fr, FAQ mise à jour le 19 décembre 2025).
Que faire si mon propriétaire augmente le loyer d’un logement F ou G ?
Écrivez-lui en recommandé avec accusé de réception en citant le gel des loyers. Si le désaccord persiste, une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, deux démarches gratuites. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite être saisi dans les 3 ans qui suivent la date de révision contestée.
Sources et méthode
- Ministère de la Transition écologique, « Décence énergétique et gel des loyers », mise à jour le 19 décembre 2025, consultée le 2 octobre 2026 : voir la FAQ.
- Service-public.gouv.fr, fiche F1311 « Augmentation et révision du loyer en cours de bail », vérifiée le 8 août 2025, consultée le 2 octobre 2026 : voir la fiche.
- Service-public.gouv.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers en zone tendue », vérifiée le 1er août 2026, consultée le 2 octobre 2026 : voir la fiche.
- Service-public.gouv.fr, fiche F16096 « Diagnostic de performance énergétique », vérifiée le 1er janvier 2026, consultée le 2 octobre 2026 : voir la fiche.
- ANIL, « Est-il possible d’augmenter le loyer des logements énergivores ? », à jour au 20 septembre 2022.
Le vérificateur applique ces règles sans les interpréter au-delà de ce que disent les sources ; sa logique est testée sur 17 cas. Détail de nos mises à jour : méthodologie.