Déplafonnement du loyer commercial : quand le plafond saute

Vous approchez du renouvellement d'un bail commercial et le bailleur annonce un nouveau loyer bien plus élevé ? Tout dépend d'une question : le loyer est-il plafonné ou déplafonné ? Plafonné, il ne peut pas augmenter plus vite que l'indice du bail depuis la fixation du loyer. Déplafonné, il rejoint la valeur locative du marché, parfois avec un étalement. Voici les règles, vérifiées sur Légifrance le 2 octobre 2026, et un calculateur pour chiffrer les deux scénarios.

Plafonnement et déplafonnement : de quoi parle-t-on ?

Le principe posé par l'article L145-33 du code de commerce est simple : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » Mais pour protéger le commerçant, l'article L145-34 limite aussitôt la hausse : pour un bail de 9 ans au plus, le loyer du bail renouvelé ne peut pas dépasser l'ancien loyer multiplié par la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la fixation initiale du loyer.

Le plafonnement est donc la règle, et le déplafonnement l'exception : la situation où ce plafond ne joue plus et où le loyer est fixé à la valeur locative, qu'elle soit supérieure ou inférieure au loyer en cours.

Comment calculer le loyer plafonné au renouvellement ?

loyer plafonné = loyer à la fixation × indice actuel ÷ indice de la fixation initiale

Trois précisions tirées du texte de l'article L145-34 (version en vigueur depuis le 20 juin 2014) :

• Sans clause fixant le trimestre de référence, on prend la variation de l'indice sur les 9 ans qui précèdent le dernier indice publié.
• Renouvellement tardif : la variation se calcule à partir du dernier indice publié, sur une durée égale à celle écoulée entre la date initiale du bail et son renouvellement effectif.
• Le plafond est un maximum : si la valeur locative est plus basse, c'est elle qui s'applique.

Pour un bail de 9 ans qui se renouvelle avec les derniers indices publiés, voici le coefficient maximal de hausse :

Source : INSEE, séries 001532540 (ILC) et 001617112 (ILAT), relevées le 2 octobre 2026 ; dernier indice paru au JO le 25 septembre 2026. Ligne PME : variations annuelles du T2 2022 et du T2 2023 ramenées à 3,5 % selon la méthode de la DGE (voir plus bas). Le prochain indice (T3) paraît mi-décembre ; ce tableau se met à jour avec lui.

Exemple. Un commerce loue son local 24 000 € par an, loyer fixé au 2e trimestre 2017 (ILC de 110,00). Au renouvellement, le loyer plafonné vaut 24 000 × 137,16 ÷ 110,00 = 29 925,82 € par an. Si le bailleur estime la valeur locative à 36 000 €, le plafond protège le locataire de 6 074 € par an. Refaites le calcul avec vos chiffres :

Dans quels cas le loyer commercial est-il déplafonné ?

Source : code de commerce, articles L145-34 (version du 20 juin 2014), R145-10 et R145-11 (version du 27 mars 2007), consultés sur Légifrance le 2 octobre 2026 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23-23.834.

Un bail conclu pour plus de 9 ans

Le plafonnement ne vise que le bail « si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans ». Un bail signé d'emblée pour 10 ou 12 ans est donc déplafonné à son renouvellement. C'est un choix fait à la signature, à mesurer : la durée plus longue apporte de la stabilité, mais expose à un saut de loyer à l'échéance.

Un bail qui dure plus de 12 ans par tacite prolongation

Si personne ne donne congé ni ne demande le renouvellement, le bail de 9 ans se prolonge tacitement. Selon l'alinéa 3 de l'article L145-34, le plafonnement n'est plus applicable « lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Au-delà de ce cap, le bailleur qui délivre congé avec offre de renouvellement peut demander la valeur locative. Locataire, surveillez la date des 12 ans : demander le renouvellement avant ce seuil conserve le plafond.

Une modification notable des éléments de la valeur locative

Le plafond tombe aussi en cas de « modification notable » de l'un des quatre premiers critères de l'article L145-33 : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité. Le cinquième critère, les prix pratiqués dans le voisinage, n'en fait pas partie : une simple hausse des loyers du quartier ne suffit pas.

Les facteurs locaux de commercialité couvrent notamment l'importance de la ville et de la rue, la répartition des activités voisines et les moyens de transport (article R145-6) : ouverture d'une station de métro, piétonnisation, arrivée d'une locomotive commerciale. Une extension des surfaces, un changement d'activité autorisé ou un transfert de charges peuvent aussi jouer. Attention : les améliorations faites par le locataire pendant le bail ne comptent que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou par un loyer réduit (article R145-8).

Les locaux monovalents et les bureaux

Pour un local « construit en vue d'une seule utilisation » (un hôtel ou une clinique, par exemple), le prix peut être déterminé « selon les usages observés dans la branche d'activité » (article R145-10). Pour les locaux à usage exclusif de bureaux, il est fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents » (article R145-11). Ces deux régimes dérogent aux règles générales de fixation du loyer, et les tribunaux en déduisent que la règle du plafonnement ne s'y applique pas.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

C'est le loyer de marché du local, apprécié à la date du renouvellement. À défaut d'accord, l'article L145-33 la détermine d'après cinq éléments : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage. En pratique, un expert compare des loyers de référence au mètre carré pondéré, puis corrige selon les clauses du bail (selon l'article R145-8, les obligations normalement à la charge du bailleur transférées au locataire sans contrepartie diminuent la valeur locative).

Le déplafonnement ne profite donc pas toujours au bailleur : si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, voire au loyer actuel, le loyer peut baisser. C'est un vrai sujet pour les baux signés au plus haut du marché ou dans des rues qui ont perdu leur attractivité.

Le lissage de 10 % par an : comment ça marche ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le dernier alinéa de l'article L145-34 prévoit qu'en cas de modification notable ou de bail conclu pour plus de 9 ans, la hausse « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ». Ce dispositif concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Dans notre exemple, avec une modification notable et une valeur locative de 36 000 €, le loyer passe à 26 400 €, puis 29 040 €, puis 31 944 €, puis 35 138 €, puis 36 000 €. La valeur locative est atteinte en 5 ans, et le locataire économise 21 478 € au total par rapport à une hausse immédiate.

Deux décisions de la Cour de cassation posent trois règles :

• Avis du 9 mars 2018 (n° 17-70.040) : la majoration est « non modulable », de 10 % du loyer de l'année précédente, et c'est aux parties, pas au juge des loyers commerciaux, d'arrêter l'échéancier.
• Même avis : « L'étalement n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l'appliquer. » Relisez votre bail : une clause peut l'avoir écarté dès la signature ou au renouvellement.
• Arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, publié au bulletin) : le lissage ne s'applique pas « aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Dans notre exemple, le loyer passerait donc directement à 36 000 € dès la première année.

En cours de bail : révision triennale et clause d'échelle mobile

Ne confondez pas le renouvellement avec la révision en cours de bail, qui obéit à deux autres textes.

• Révision triennale (article L145-38) : elle peut être demandée trois ans au moins après l'entrée dans les lieux ou le renouvellement, puis tous les trois ans. La hausse est plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation, sauf preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans ce cas, le même lissage de 10 % par an s'applique.
• Clause d'échelle mobile (article L145-39) : si l'indexation automatique fait varier le loyer de plus d'un quart (25 %) par rapport au prix fixé par contrat ou par le juge, chaque partie peut demander une révision, elle aussi limitée à 10 % de hausse par an.

Selon Service Public Entreprendre (fiche F31925, vérifiée le 28 mai 2026), la demande de révision triennale se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser le montant demandé. Pour chiffrer une révision, le calculateur de révision ILC et ILAT applique les mêmes indices.

Le bouclier ILC de 3,5 % pour les PME compte encore

Selon la Direction générale des entreprises (page publiée le 28 février 2025), la variation annuelle de l'ILC a été plafonnée à 3,5 % pour les TPE et PME « du 1er avril 2022 au 31 mars 2024 », soit les indices du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, article 14, puis prolongation). Sont visées les entreprises de moins de 250 salariés dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 50 millions d'euros ou dont le bilan n'excède pas 43 millions d'euros.

Ce bouclier n'est plus en vigueur, mais il continue de peser : la DGE précise que le calcul du plafond de renouvellement « doit prendre en compte le plafonnement à 3,5 % » des indices de cette période. Sur un bail de 9 ans renouvelé aujourd'hui, l'écart est de 4,70 points (24,69 % contre 19,99 %). Cochez la case PME dans le calculateur pour l'appliquer.

Ce que nous ne pouvons pas vous dire

• La valeur locative de votre local. Aucun indice public ne la donne : elle résulte d'un accord, d'une expertise ou d'une décision de justice. Le calculateur part de votre estimation.
• Si votre changement est « notable ». C'est une appréciation au cas par cas des juges du fond, sans seuil chiffré dans la loi au renouvellement (le seuil de 10 % de l'article L145-38 ne vaut que pour la révision triennale).
• Le lissage pour les locaux monovalents et les bureaux. Le texte ne le prévoit que pour la modification notable et la clause de durée ; nous n'avons pas trouvé de décision publiée de la Cour de cassation qui tranche ces deux cas. Le calculateur ne l'applique pas, par prudence de lecture.
• Le bouclier PME sur des trimestres différents. Quand l'indice de départ et l'indice actuel ne portent pas sur le même trimestre, notre calcul plafonne chaque variation annuelle de la période protégée et applique le reste sans plafond : c'est une généralisation de la méthode DGE, qui ne traite que des écarts d'années pleines.

Questions fréquentes

Le loyer commercial est-il déplafonné après 9 ans ?

Non, pas automatiquement. Un bail de 9 ans qui se renouvelle à son terme reste plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT. Le déplafonnement suppose un motif : bail conclu pour plus de 9 ans, durée effective supérieure à 12 ans par tacite prolongation, modification notable des éléments de la valeur locative, local monovalent ou bureaux (articles L145-34 et R145-10 et R145-11 du code de commerce).

Le déplafonnement est-il automatique après 12 ans ?

Le plafonnement cesse de s'appliquer lorsque, par l'effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (article L145-34, alinéa 3). Le loyer est alors fixé à la valeur locative, à défaut d'accord. Depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834), ce déplafonnement ne bénéficie pas du lissage de 10 % par an.

Le lissage de 10 % est-il obligatoire ?

Non. La Cour de cassation a jugé, dans son avis du 9 mars 2018 (n° 17-70.040), que l'étalement n'est pas d'ordre public et que les parties peuvent convenir de ne pas l'appliquer. Il ne s'applique en outre qu'aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

Le loyer peut-il baisser au renouvellement ?

Oui. Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (article L145-33) et le plafond n'est qu'un maximum. Si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le locataire peut demander que le loyer soit ramené à cette valeur.

Qui fixe le loyer en cas de désaccord ?

Les litiges sur l'application des articles L145-34 et L145-38 peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation, qui rend un avis dans les trois mois (article L145-35). À défaut d'accord, le juge des loyers commerciaux fixe le prix, souvent après une expertise de la valeur locative.

Sources et méthode

• Code de commerce, articles L145-33 (version du 12 décembre 2001), L145-34, L145-35, L145-38, L145-39 (version du 20 juin 2014), Légifrance, consultés le 2 octobre 2026 : voir la section « Du loyer ».
• Code de commerce, articles R145-6, R145-8, R145-10 et R145-11 (version du 27 mars 2007), Légifrance, consultés le 2 octobre 2026 : voir la sous-section.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au bulletin : voir l'arrêt.
• Cour de cassation, avis du 9 mars 2018, n° 17-70.040 : voir l'avis.
• Service Public Entreprendre, fiche F31925 « Bail commercial : fixer et réviser le loyer », vérifiée le 28 mai 2026, consultée le 2 octobre 2026 : voir la fiche.
• Direction générale des entreprises, « Plafonnement des loyers commerciaux pour les TPE-PME », publié le 28 février 2025, et foire aux questions de septembre 2023 (formules de calcul) : voir la page.
• INSEE, ILC (série 001532540) et ILAT (série 001617112), relevés le 2 octobre 2026 : voir la série ILC.

Les calculs du tableau et du calculateur reposent sur le même code, testé sur l'exemple chiffré de la FAQ DGE (500 € portés à 553,56 € hors PME et 537,00 € pour une PME). Détail des mises à jour : méthodologie.